Wycena nieruchomości – samodzielnie czy przez rzeczoznawcę?

Każdemu właścicielowi nieruchomości przychodzi w życiu dokonać wyceny określonej nieruchomości, np. do celów księgowych, podatkowych, zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, określenia ceny kupna – sprzedaży, ustalenia podatku od spadków i darowizn, czy z tytułu służebności przesyłu. Jak prawidłowo wykonać taką wycenę? Czy rzeczoznawca majątkowy jest potrzebny do wyceny nieruchomości, czy jednak można zrobić to samodzielnie?

Jak samodzielnie ocenić wartość nieruchomości?

Każdy z nas może wycenić swoją nieruchomość samodzielnie, np. w celu jej sprzedaży. Jednak, aby taką wycenę sporządzić, należy posiadać pewną wiedzę na temat rynku nieruchomości i obowiązujących na nim standardów. Aby dokładnie wycenić nieruchomość, należy na bieżąco obserwować rynek oraz zachodzące w nim zmiany. Duże znaczenie ma stan techniczny i rodzaj samego budynku. Oznacza to, że należy wziąć pod uwagę, czy lokal znajduje się w nowym budynku z ochroną, wieżowcu, starej kamienicy, a może chodzi o dom wolnostojący. Co więcej, bardzo ważne jest sprawdzenie, czy lokal jest własnością prywatną, czy spółdzielczą. Inna wycena będzie, gdy nieruchomość położona jest daleko od miasta a inna, gdy znajduje się ona w jego centrum. Nie można zapominać także o standardzie lokalu, jego funkcjonalności oraz dostępności windy i garażu.

Jak zauważa specjalista z firmy ARKADA-8 w Warszawie, która zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami, pośrednictwem, rzeczoznawstwem majątkowym oraz doradztwem inwestycyjnym i prawnym:

- Wycena może być wykonana samodzielnie, jedynie gdy ma to być orientacja szacunkowa, np. w przypadku sprzedaży. Jednak, gdy potrzebujemy konkretną i szczegółową wycenę nieruchomości, a także nie mamy żadnej wiedzy rynkowej, wówczas najlepszym rozwiązaniem będzie powierzenie wyceny nieruchomości profesjonalnemu rzeczoznawcy majątkowemu.

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę – czy warto?

Nie każdy właściciel nieruchomości potrafi dokonać jej dokładnej wyceny. W tym celu warto znaleźć rzeczoznawcę majątkowego, który sporządzi ekspertyzę i opracowanie. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Osoba taka dokonuje określania nie tylko wartości nieruchomości, ale także maszyn i urządzeń trwale z nią związanych.

Rzeczoznawca majątkowy w wyniku wyceny nieruchomości tworzy operat szacunkowy, w którym określona zostaje jej wartość rynkowa. Dokonuje on tego przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego. W praktyce jednak najczęściej stosuje się metodę porównawczą lub dochodową. Niezwykle cennymi informacjami dla rzeczoznawcy są raporty o cenach transakcyjnych oraz analizy informujące o spadkach, wzrostach i oprocentowaniach kredytów. Należy także mieć świadomość, że tylko wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego będzie miała pełną moc prawną. Wszystko jednak zależy od tego, po co nam ta wycena – czy tylko dla celów sprzedaży nieruchomości, czy dla celów sądowych lub podatkowych.

Warto także wiedzieć, że rzeczoznawca nie może dokonywać szacowania nieruchomości własnej, swoich bliskich, czy pracowników, a podczas wykonywania pracy ma obowiązek zachowania poufności. Każdy rzeczoznawca musi być także wpisany do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Listę rzeczoznawców możemy z łatwością znaleźć na stronie Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju.