Czym są księgi wieczyste? Podstawowe informacje

Księgi wieczyste to rejestry o charakterze publicznym, które mają za zadanie prezentować stan prawny przypisanych do nich nieruchomości. Istnienie ksiąg wieczystych umożliwia prawidłowy (tj. zgodny z prawem) obrót nieruchomościami oraz ustanawianie wszelakich obciążeń, np. hipotecznych. O zasadach funkcjonowania ksiąg wieczystych, zawartości oraz formalnościach związanych z ich zakładaniem piszemy w artykule. Zapraszamy do lektury.

Dla jakich nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste?

Księgi wieczyste są prowadzone dla nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych, jak również dla ograniczonych praw rzeczowych, tzn. własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Dla każdej nieruchomości prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Wraz z księgą sporządzane są również akta księgi wieczystej, które zawierają najważniejsze dokumenty oraz pisma odnoszące się do danej nieruchomości.

Zawartość księgi wieczystej – treść i podział na rozdziały

Każda księga wieczysta składa się z czterech rozdziałów. W rozdziale pierwszym znajdziemy dane z ewidencji gruntów umożliwiające precyzyjne oznaczenie nieruchomości, a także spis praw związanych z prawem własności wpisanej nieruchomości. Rozdział drugi zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, a rozdział trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń (poza roszczeniami odnoszącymi się do hipotek). Rozdział czwarty dotyczy hipotek, z rozpisaniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa oraz innych cech hipoteki.

Podstawowe zasady funkcjonowania ksiąg wieczystych

Podstawową zasadą, na podstawie której funkcjonują księgi wieczyste, jest zasada jawności.

Oznacza to, że księgi są dostępne do publicznego wglądu i nikt nie może zasłaniać się ich nieznajomością. Kolejnymi ważnymi zasadami są zasada domniemania zgodności wpisów z rzeczywistym stanem prawnym oraz rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która stanowi ochronę kontrahentów zawierających umowy w oparciu o informacje zawarte w księgach wieczystych, nawet w sytuacji gdy informacje te okazują się rozmijać ze stanem rzeczywistym – tłumaczy Łukasz Chwiałkowski, notariusz z kancelarii notarialnej w Toruniu.

Zakładanie księgi wieczystej – kwestie formalne

Aby założyć księgę wieczystą, należy złożyć wniosek do sądu rejonowego. O właściwości miejscowej sądu decyduje lokalizacja nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest położona na obszarze więcej niż jednego sądu, decyzji o wyborze sądu dokonuje prezes sądu wojewódzkiego. Wniosek powinien być złożony na odpowiednim formularzu urzędowym. Trzeba załączyć do niego dokumenty stwierdzające nabycie własności nieruchomości (akt notarialny, orzeczenia sądu, decyzje administracyjne i in.) oraz dokumentację stanowiącą podstawę oznaczenia nieruchomości (wypis z ewidencji gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów/mapy zasadnicze). W oparciu o dostarczone materiały przeprowadzane jest sądowe postępowanie dowodowe, po którym wydawane jest postanowienie o założeniu księgi wieczystej. Warto pamiętać, że złożenie wniosku o założenie księgi i wpis prawa własności dokonywane są za opłatą (odpowiednio 60 i 200 zł). Aby uniknąć ryzyka odrzucenia wniosku i ponownego wydatku, warto zatroszczyć się o jego prawidłowość. Pomocą w zakładaniu ksiąg wieczystych służą kancelarie notarialne. Wystarczy dostarczyć im niezbędne dokumenty. Notariusz po zbadaniu dostarczonych dokumentów sporządzi wniosek za nas i dostarczy go do sądu. Maksymalne stawki opłat za czynności notarialne związane z zakładaniem ksiąg wieczystych są wymienione w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. 2004 r., Nr 148, poz. 1564).